84 Земельный кадастр и денежная оценка земли

Земли сельскохозяйственного назначения существенно отличаются по своим плодородием, непосредственно сказывается на результатах хозяйственной деятельности предприятий и других землепользователей Эти отл минности объективны, поэтому возникает необходимость в сравнительной оценке различных видов почв, которая отражала бы их количественную дифференциацию по экономической плодородия Кроме того, советам народных депутатов, предприятиям, организациям и учреждениям, арендаторам, владельцам приусадебных участков необходимы полные сведения о земле с целью организации ее рационального использования и охраны и регулирования земел ьных отношений Решение этих вопросов достигается с помощью Государственного земельного кадастра Земельный кодекс Украины предусматривает его ведения за счет средств государственного и местных бюджетеетів.

Земельный кадастр - это система необходимых сведений и документов о месте расположения и правовом режиме земельных участков, их распределение между владельцами земли и землепользователями по категориям земель, об их оценк ку, классификацию, количественную и качественную характеристику и народнохозяйственную ценность Основными составными частями государственного земельного кадастра является кадастровое зонирование, кадастровые съемки, государственная ре гистрации земельных участков, учет количества и качества земель, их бонитировки, экономическая оценка и денежная оценка земельных участк.

Кадастровое зонирование предусматривает установление границ кадастровых зон и кварталов, границ оценочных районов и зон, места расположения ограничений по использованию земель Кадастровые съемки представляют собой комплекс работ, выполняемых х для определения и восстановления границ земельных участк.

Задача количественного учета земельных ресурсов заключается в постоянном системном ведении и обновлении информационных данных, характеризующие каждый земельный участок по площади и составу угодий Учет которой ости земли отражает сведения, характеризующие земельные угодья по природным свойствам и приобретенным свойствам, влияющим на их плодородие.

Бонитировка или качественная оценка земли осуществляется по данным учета качества земли Ее цель состоит в том, чтобы на основе наиболее важных природных свойств (признаков) грунтов, коррелируют с урожайные истю, выделить почвенные отмены, грунтовые классы и агропроизводственные группы почв, систематизировать их по естественным качеством и хозяйственной ценностью для выращивания определенных сельскохозяйственных культур Такая систематизация - это относительная оценка видов почв как природного тела по сумме соответствующих свойств (содержанием гумуса, питательными элементами, температурным и водным режимами, конфигурацией и особенно стями рельефа и др.) и оценивается в баллах (показатель бонитета) по 100-балльной шкале Высшим баллом оцениваются почвы с лучшими свойствами с наибольшей естественной производительностьюстю.

Экономическая оценка характеризует производительную способность земли как средства производства Отличие ее от бонитировки состоит в том, что земля оценивается не как природное тело, а как средство производства в нероз срывные связи с экономическими условиями производства Это означает, что одинаковые в природном отношении почвы, относящиеся по своему генезису, физико-химическими и биологическими свойствами в тот же бонитета, могут получить разные баллы экономического плодородия через различные условия хозяйствования (местоположение, специализацию, дорожные условия и т.д.о).

Для регулирования экономических отношений как раз и используются данные экономической оценки земли Она осуществляется в двух аспектах: а) общая оценка, б) частичная оценка (эффективность выращивания отдельных сельскохозяйственных культур или видов многолетних культурных насаждений) Критериями общей оценки земли являются: 1) стоимость валовой продукции (руб / га), оцененной по единым специально разр обленимы кадастровыми ценам 2) окупаемость затрат, определяется отношением стоимости продукции к затратам на ее получение, 3) дифференциальный доход, является дополнительным чистым доходом на землях лучшего я кости и местоположение Критериями частичной оценки является урожайность культуры в ц / га, окупаемость затрат, дифференциальный доход от каждой выращиваемой культуры Результаты частичной оценки эффективности выращ ие отдельных культур позволяют предприятиям правильно решать проблему подбора эффективных для них отраслей растениеводства, устанавливать их оптимальное соотношение, осуществлять объективную в цинка деятельности отдельных растениеводческих подразделений при наличии в них разнокачественных земель, а также более обоснованно определять плановую урожайность и те параметры хозяйственной деятельности, связан и с ее уровнем (объемы реализации продукции, затраты на ее перевозку и доработку т.д.ощо).

На основе полученных базисных критериев по каждому оценочному району состоят оценочные шкалы в абсолютных и относительных показателях Они используются для количественного сравнения экономической родючос сти земельных участков Относительные показатели оценки выражаются в баллах При этом высокое значение оценочного показателя определенной таксономической единицы - грунтовая отмена, почвенный класс агропроизводственная группа почв - берется за 100 баллов Бал других таксономических единиц определяют делением абсолютного значения их оценочного показателя на абсолютное значение показателя, взятое за 100 баллов, и умножением получи АНОГ результата на 10 100.

Данные экономической оценки земли имеют большое значение для обоснованного регулирования земельных отношений, в частности они являются основой для денежной оценки земельного участка различного целевого назначения Такая оценка определяется на рентной и основе зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков, согласно новому Земельному кодексу, может быть нормативной и экспертноою.

Нормативная денежная оценка земельных участков осуществляется для определения размера земельного налога, арендной платы, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования вания рационального использования и охраны земель тощ.

Экспертная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков

Денежная оценка земли на общегосударственном уровне в Украине впервые была осуществлена ??согласно «Методике денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины от 23 марта 1985.

Денежная оценка земли - это расчетная величина, и ее нельзя отождествлять с понятием цены земли Цена земли определяется в процессе купли-продажи земельных участков с учетом воздействия на них спроса и предложения, местоположений ния, бонитета т.д. В мировой практике существуют различные подходы к денежной оценке земли обычно такая оценка сводится к капитализации земельной ренты По упомянутой официальной методике денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по полученным совокупным рентным доходом, является суммой дифференциального и абсолютного рентного доходходу.

Дифференциальный рентный доход определяется по формуле:

ДРД = (В • Ц - В) - (В • Кр): Ц

где У - урожайность зерновых с 1 га; Ц - цена реализации 1 ц зерна, руб В - производственные затраты на 1 га, грн; Кр - коэффициент рентабельности, принимается на уровне 0,35

Как видим, для оценки пахотных земель дифференциальный рентный доход рассчитывается только по зерновым культурам Это обусловлено необходимостью обеспечения единообразного подхода к оценке земель в разных зонах Ук страны Такому требованию наиболее соответствуют именно зерновые культуры, поскольку они занимают до 50% в структуре посевных площадей и выращиваются во всех регионах страныержави.

Чтобы нивелировать влияние инфляции, дифференциальный рентный доход вычислено в натуральных показателях Это достигается благодаря делению первой части формулы (В • Ц - В - (В • Кр) на цену центнера зерна По Украине рентный доход с гектара пахотных земель составляет 7,4 ц Расчеты велись по данным экономической оценки земли, проведенной в 1988 г. р.

В сельском хозяйстве, кроме дифференциального рентного дохода, формируется и абсолютный рентный доход Его величина с гектара угодий определена, согласно принятой методике, в 1,6 ц Следовательно, совокупный р рентный доход составляет 9 ц / га (7,4 1,6) Благодаря определению совокупного рентного дохода всегда можно осуществить денежную оценку земли в соответствии с изменением цены на зерно как на внутреннем, так и снаружи шньому рынкаках.

Определение дифференциального рентного дохода на землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами осуществляется на основе соотношений дифференциальных рентных доходов этих угодий ь рентного дохода на пахотных земля.

Денежная оценка сельскохозяйственных земель (пахотных, многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ) с учетом фактора капитализации рентного дохода осуществляется по формуле:

ОО = (ДРД Ард) Тк • Ц

где Ард - абсолютный рентный доход (постоянная величина 1,6 ц / га) Тк - срок капитализации рентного дохода, установленный с учетом мирового опыта (равен 33 годам) Ц - текущая цена 1 ц зерна, в грн или долларах СШ.

В целом по Украине денежная оценка гектара сельскохозяйственных угодий определена по состоянию на начало 2002 г в сумме 8575 грн, в том числе гектара пашни - 9037, многолетних насаждений - 33704, сенокос Атей - 4438 и пастбищ - 2708 грн Наивысшую денежную оценку имеют пахотные земли Черкасской области, а самую низкую - Житомирской В 2001 г. изначально определена по исходным данным 1986-1990 гг денежная оценка си сельськохозяйственного земель при определении размера арендной платы, земельного налога увеличивалась на коэффициент 2,42льшувалася на коефіцієнт 2,42.