86 Аренда земли

Аренда земли в нашем государстве как форма производственных отношений на селе впервые юридически была закреплена Земельным кодексом Украины в 1992 г. Однако в соответствии с его нормами наиболее важные звенья арендных от дносин регулировались государством, было свидетельством недостаточного уровня развития отношений собственности вообще и отсутствия четкого определения понятия права собственности на землю в частности Не было должного ответственности за ее состояние и результаты использования С принятием ряда нормативно-правовых актов по дальнейшему совершенствованию земельных отношений создан необходимую среду для внедре рение арендных земельных отношений рыночного типа Юридич-но такие отношения были закреплены Законом Украины «Об аренде земли» (октябрь 1998) Они рассматриваются как один из важных рычагов улучшению я использования земли благодаря ее концентрации в руках тех сельскохозяйственных товаропроизводителей, способных рационально использовать этот основное средство производстваництва.

Аренда земли - это передача ее владельцем во временное (срочное) владение и пользование другим физическим или юридическим лицам за соответствующую плату, которую называют арендной Объектом аренды являются земельные участки, знах ходятся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных общин (коммунальная собственность), а также государства Указанные собственники земельных участков одновременно и арендодателями Скажем, орендода вцямы земель, находящихся в собственности территориальных общин, являются органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские советы народных депутатов, а земель в государственной собственности - районные и областные администрации, Совет министров АРК, Кабинет Министров Украины в пределах их полномочий Арендодатели вправе сдавать землю в аренду на срок до 50 лет Конкретный срок аренды определяется по согласованию сториторін.

Право на аренду земли имеют граждане и юридические лица Украины, ее религиозные и общественные организации, иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства Законом предусмотрено о, арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть только те юридические лица, учредительными документами которых предусмотри ено осуществления этого вида деятельности, а также физические лица, имеющие соответствующую квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстві.

В рыночной экономике широко используется право залога земельных участков и их субаренда Но при этом должны соблюдаться определенные юридические нормы такого использования Например, земельный участок что отягощенный залогом, может быть передан в аренду только в случае согласия залогодержателя Что же касается субаренды земельных участков, то согласно Закону Украины «Об аренде земли» она имеет ряд существенных ограничений Скажем, арендатор имеет право передать в субаренду земельные участки сельскохозяйственного назначения только в случае и на срок его временной нетрудоспособности, инвалидности, призыва на срочную службу в Вооруженные Силы Украины, обучение с отрывом от производства, избрание на выборные должности в органы местного самоуправления и органы государственной власти Украины При этом договор субаренды не может противоречить договора аренды, а срок его заключения не должен превышать срок действия останньогнього.

Арендные отношения между арендодателями земельных участков и арендаторами регулируются договором аренды, который заключается в письменной форме Неотъемлемой составляющей его является план (схема) земельного участка Существенные условия договора аренды земельных участков - это местоположение и а размер земельного участка, срок договора аренды; арендная плата целевое назначение и условия использования и сохранения качества земли, условия возврата земельного участка, существующие ограничения и обременения я по ее использованию; сторона несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон Важно знать, что отсутствие в договоре аренды хотя бы одной й из существенных условий является основанием для признания такого договора недействительным, а также для отказа в его государственной регистрацииії.

Учитывая существенные условия договора аренды становится очевидным, что арендные земельные отношения должны разносторонний и сложный характер, поскольку учитывают многие производственные, социальные и даже личностных факторов Если в нашей стране срок аренды земельных участков (паев) преимущественно составляет 5 лет * 1 с обязательным требованием заключения его в письменной форме, то, например, в США, договор аренды может быть заключен даже устно, без юридического оформления, причем в большинстве случаев сроком на один год, что позволяет арендодателям и арендаторам значительно расширить возможности выбора партнеров, найти для себя выгодные варианти.

* 1 К концу 2000 г был заключен договор сроком 1-3 года от их общего количества - 46,5%, 4-5 лет - 41,1%, 6-10 лет - 11% и сроком более 10 лет -

Арендатор должен четко осознавать свою ответственность Эффективной аренда земли может быть только тогда, когда арендатор имеет достаточное количество материальных ресурсов и рабочей силы, чтобы обеспечить ко онкурентоспроможнисть продукции Иными словами, аренда должна быть прибыльной и экономически выгодной как для арендодателя, так и арендаторря.

Одним из самых принципиальных вопросов арендных отношений является определение арендной платы Ее уровень зависит от следующих факторов: качества (плодородия) земельного участка, его местоположения, цен на сельскохозяйственных ьку производимой на арендованной земле, спроса на этот ресурс и предложения его в соответствующем географическом регионі.

Арендная плата за земельный участок - это платеж, который арендатор платит арендодателю за владение и пользование земельным участком Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон и указываются в договоре и аренды (рис 81.1).

Рис 81 Арендные земельные отношения

Арендная плата может устанавливаться в различных формах: денежной, натуральной (по определенным количеством или долей урожая, получаемого из арендованной земли), видробитний (предоставление различных услуг арендодателю эту) и смешанной, в которой могут быть объединены в определенных соотношениях указанные ранее формы арендной платы Сущность денежной арендной платы состоит в том, что арендатор выплачивает арендодателю заранее определенную с уму денег за пользование землей и другим недвижимым имуществом Такая форма арендной платы для обоих участников арендных отношений имеет как недостатки, так и преимуществаги.

Арендатору выгодно выплачивать фиксированную арендную плату деньгами, поскольку при этом условии он самостоятельно принимает управленческие решения по производству, а весь дополнительный доход от роста производительно ости земли и цен на продукцию остается в его распоряжении Однако он берет на себя и дополнительный риск от снижения цен на сельскохозяйственную продукцию, а также объема ее производства в неурожайных года Эта форма арендной платы для арендатора является одним из видов постоянных затрат, которые нужно покрыть независимо от того, который получен выручка от реализации продукцииії.

Фиксированная арендная плата выгодна тем арендодателям, которые не имеют опыта работы в сельском хозяйстве или не желают брать на себя частичные управленческие функции по ведению сельскохозяйственного производства, а также р ражатися на риск от возможного снижения доходов Понятно, что они проигрывают, когда арендатор ведет производство высокоэффективно и когда улучшается конъюнктура на рынке сельскохозяйственных товаров Размер фиксированной денежной арендной платы можно определить разными способами Самый простой из них: умножить среднюю для данного района норму дохода от земли (в процентах) на ее рыночную стоимостьсть.

В нашем государстве согласно Указу Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» (декабрь 1999 г.) была установлена ??минимальная арендная плата в разм мере не менее одного процента стоимости арендованного земельного участка (пая), определенной по официальной методике, причем вновь на базе реструктуризированных КСП предприятия частного типа обязател ни заключать договоры аренды земельной доли (пая) Фактический арендная плата может быть больше минимально установленной и может выплачиваться в любой форме по соглашению сторон В связи с положительными зр ушеннямы в развитии сельского хозяйства в 2000 г. новым Указом Президента Украины от 14 февраля 2002 «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - собственников земельных участков и земельных х долей (паев) »повышен минимальную арендную плату до 1,5% от стоимости земли для работников сельскохозяйственных предприятий и до 2% для других арендодателей, в частности пенсионеров С укреплением эко номики аграрных предприятий арендная плата будет и дальше повышаться до 2,5%, то есть до уровня стран Естьбто до рівня країн ЄС.

фиксированную арендную плату можно определить также, исходя из затрат собственника земли, основной элемент которых также базируется на рыночной стоимости земли и ожидаемая норма прибыли (процент на вложенный кап питал) Если, скажем, вложенный фермером капитал на гектар составляет 4 тыс. долларов за процентной ставки 6%, то расходы фермера по этой статье составят 240 долл. К ним следует добавить (в расчете на 1 га) затраты на амортизационные отчисления из мелиоративных сооружений, ограждений, затраты на ремонт, налог на недвижимость, страхование Таким образом вычисляют всю сумму расходов владельца земли Это будет той фиксированной денежной арендной платой, которую будет выплачивать арендатор за гектар земли Понятно, что эта арендная плата будет колебаться в зависимости от спроса и предложения земли для аренды в данном регионе Если есть н адлишок предложения и ограниченное количество желающих брать землю в аренду, то денежная арендная плата будет ниже рассчитанной, и наобороту, і навпаки.

Есть и другие способы определения фиксированной денежной арендной платы, скажем, исходя из денежной оценки той сельскохозяйственной продукции, которую получил бы владелец земли при условии, что он сдал бы ее в аренду за долю врож.

Разновидностью такой формы арендной платы является гибкая денежная арендная плата, размер которой определяется по формуле:

Г = Ф • Иц • Иу

где Ф - фиксированная денежная арендная плата; Иц - индекс цен на продукцию, которая выращивается на арендованной земле, определяется делением фактической рыночной цены в текущем году на базовую цену, что рассчитывается уеться как средняя величина за последние годы на местном элеваторе (рынка) Иу - индекс урожайности, что исчисляется делением фактической урожайности на базовую, рассчитанную как средняя за последние годы.

По взаимному согласию арендодателя и арендатора в основу расчета можно положить только один из приведенных индексов Но любого варианта уровень базовых цен и базовой урожайности взаимно соглашается уча Асника арендных отношений Договоренность достигается быстро, если стороны убедились в обоюдной психологической совместимости, порядочности, честности, готовности идти навстречу друг другу в определении сп раведливих для обеих сторон условий аренды Преимущество гибкой денежной арендной платы для арендатора заключается в том, что она позволяет разделить возможный риск между арендодателем и арендатором При арендной плате долей полученного урожая землевладелец принимает конкретное участие в управлении производством (в выборе культур для посева, установлении соотношения их площадей, определении количества внесения удобрений и отрутох имикатив т.д.) При этом он возмещает часть переменных издержек, непосредственно сказываются на увеличении урожайности сельскохозяйственных культур (семена, удобрения, химикаты) Эти расходы разделяю ться между землевладельцем и арендатором в той же пропорции, что и полученная продукция В свою очередь соотношение между долей продукции передается владельцу земли в виде арендной платы, и тем, что остается в собственности арендатора, устанавливается по соотношению затраченных ими ресурсеесурсів.

Наиболее вероятные расходы, которые несет землевладелец, - это налог на землю, капиталовложения в землю (амортизация и ремонт мелиоративных систем, оград), капитальные здания Если эти расходы спиввидносят ться с расходами арендатора на топливо и ремонт, наемную рабочую силу, машины и оборудования, оплату собственного труда, выплату процентов на текущие расходы, скажем, как 30:70, то это означает, что землевладелец мо же претендовать на 30% урожая, а арендатор - на 70% В той же пропорции между ними будут распределены затраты на семена, минеральные удобрения, ядохимикатырутохімікати.

Такое соотношение является исходным для начала переговоров об уровне арендной платы Окончательное решение будет зависеть от позиции участников арендных отношений на рынке аренды земли в данной местности с обязательным ' 'заполнить учетом качества этой земли Понятно, что при прочих равных условиях арендная плата долей урожая будет выше при сдаче в аренду лучших земель Эта доля увеличивается также при росте спроса на аренду, и наоборотаки.